بهره وام مسکن چگونه کار می کند؟

Joy Toltzis Makon به عنوان مدیر هنری و طراح گرافیک 20+ سال تجربه دارد. او در مورد طراحی گرافیک چاپ و آنلاین برای استارتاپ ها مشورت می کند.

به روز شده 06 مه 2023 واقعیت بررسی شده توسط واقعیت بررسی شده توسط سوزان Kvilhaug

سوزان یک بازاریاب محتوا ، نویسنده و حقایق است. وی دارای مدرک لیسانس علوم مالی از دانشگاه ایالتی Bridgewater است و به توسعه استراتژی های محتوا برای مارک های مالی کمک می کند.

هنگامی که خانه ای را با وام خریداری می کنید ، فقط مبلغی را که وام گرفته اید ، معروف به مدیر اصلی بازپرداخت نمی کنید. شما همچنین مبلغ وام را به مبلغ وام که هنوز بازپرداخت نکرده اید پرداخت می کنید. این هزینه وام گرفتن پول است. میزان پرداخت وام مسکن چقدر بسته به عواملی مانند نوع ، اندازه و مدت زمان وام خود و همچنین اندازه پیش پرداخت شما متفاوت است.

به طور معمول ، یک وام دهنده وام مسکن 80 ٪ یا بیشتر از قیمت خانه را تأمین می کند ، و شما موافقت می کنید که یک دوره خاص آن را با بهره بازپرداخت کنید. همانطور که وام دهندگان ، نرخ وام و گزینه های وام را با یکدیگر مقایسه می کنید ، درک نحوه کار وام ها و کدام نوع ممکن است برای شما مفید باشد.

غذای اصلی

• هنگامی که وام دارید ، مبلغ وام را که هنوز به وام دهنده خود بازپرداخت نکرده اید ، پرداخت می کنید.
• دو نوع اصلی وام با نرخ ثابت هستند که در آن نرخ بهره یکسان باقی می ماند و نرخ قابل تنظیم ، که در آن نرخ بهره تغییر می کند.
• همانطور که مدیر وام خود را بازپرداخت می کنید ، میزان بهره مورد نیاز برای پرداخت هر ماه کاهش می یابد.

بهره وام در مقابل مدیر

هر پرداخت وام مسکن که انجام می دهید دو بخش خواهد داشت. اصلی مبلغی است که شما وام گرفته اید که هنوز پرداخت نکرده اید. بهره هزینه وام گرفتن آن پول است. بهره وام مسکن به عنوان درصدی از مدیر باقیمانده محاسبه می شود.

با بیشتر وام ها ، بخشی از مبلغی را که وام گرفته اید (اصلی) به علاوه بهره هر ماه بازپرداخت می کنید. وام دهنده شما از یک فرمول استهلاک برای ایجاد یک برنامه پرداخت استفاده می کند که هر پرداخت ماهانه را به عنوان اصلی و بهره تجزیه می کند.

هنگامی که برای اولین بار شروع به پرداخت وام مسکن می کنید ، احتمالاً هر ماه بیشتر از آنچه که در اصل وام انجام می دهید ، هزینه بیشتری را پرداخت خواهید کرد. اما ، همانطور که پرداخت می کنید ، اصلی که بازپرداخت نکرده اید کاهش می یابد. این بدان معناست که میزان بهره ای که هر ماه پرداخت می کنید نیز کاهش می یابد و این امکان را می دهد تا بیشتر و بیشتر پرداخت وام مسکن شما به سمت بازپرداخت اصلی پیش برود.

اگر طبق برنامه استهلاک وام پرداخت کنید ، وام تا پایان مدت تعیین شده خود ، مانند 30 سال ، به طور کامل پرداخت می شود. اگر وام وام با نرخ ثابت باشد ، هر پرداخت مبلغ دلار برابر خواهد بود. اگر وام وام قابل تنظیم باشد ، با تغییر نرخ بهره در وام ، پرداخت به صورت دوره ای تغییر می کند.

اصطلاح یا طول وام شما همچنین تعیین می کند که هر ماه چقدر پرداخت می کنید. هرچه مدت طولانی تر باشد ، پرداخت ماهانه شما به طور معمول کاهش می یابد. تجارت این است که هر چه مدت طولانی تر برای پرداخت وام خود بپردازید ، هزینه کل خرید برای خانه شما بیشتر خواهد بود زیرا برای مدت طولانی تری سود پرداخت خواهید کرد.

علاقه نرخ ثابت در مقابل بهره قابل تنظیم

وام دهندگان نرخ بهره شما را بر اساس عوامل مختلفی تعیین می کنند که منعکس کننده چقدر خطرناک است که فکر می کنند وام به شما وام می دهد. به عنوان مثال ، اگر بدهی دیگری ، درآمد نامنظم یا نمره اعتباری پایین دارید ، احتمالاً نرخ بهره بالاتری به شما پیشنهاد می شود. این بدان معنی است که هزینه وام گرفتن پول برای خرید خانه بیشتر است.

اگر نمره اعتباری بالایی دارید ، بدهی های کمی یا دیگر و درآمد قابل اعتماد دارید ، به احتمال زیاد نرخ بهره کمتری به شما پیشنهاد می شود. این بدان معنی است که هزینه کلی وام شما پایین خواهد بود.

نرخ بهره وام مسکن شما نیز تحت تأثیر نوع وام دریافتی است. بانک ها و وام دهندگان در درجه اول دو نوع وام اصلی ارائه می دهند:

• نرخ ثابت: نرخ بهره هنگامی تعیین می شود که وام را بیرون می آورید و تغییر نمی کند.
• نرخ قابل تنظیم: نرخ بهره ای که با آن شروع می کنید تحت شرایط تعریف شده تغییر می کند (همچنین وام متغیر یا هیبریدی نیز نامیده می شود).

در اینجا نحوه کار این دو نوع آورده شده است.

وام های با نرخ ثابت

با این نوع وام مسکن ، نرخ بهره برای عمر وام قفل شده و تغییر نمی کند. پرداخت ماهانه نیز برای زندگی وام یکسان است. وام ها اغلب مدت زمان بازپرداخت 30 سال دارند ، اگرچه طول کوتاهتر 10 ، 15 یا 20 سال نیز به طور گسترده ای در دسترس است. وام های کوتاه تر نیاز به پرداخت ماهانه بزرگتر دارند اما هزینه کل بهره کمتری دارند.

مثال: یک وام مسکن با نرخ ثابت 200،000 دلار (360 پرداخت ماهانه) با نرخ سود سالانه 4. 5 ٪ ، پرداخت ماهانه تقریبا 1،013 دلار خواهد بود.. بنابراین هر ماه 0. 375 ٪ بهره را به مانده وام معوق خود پرداخت می کنید.

هنگامی که اولین پرداخت 1،013 دلار خود را انجام می دهید ، این بانک 750 دلار برای بهره وام و 263 دلار برای مدیر اعمال می کند. از آنجا که مدیر کمی کوچکتر است ، دومین پرداخت ماهانه کمی علاقه کمتری به همراه خواهد داشت ، بنابراین کمی بیشتر از مدیر پرداخت می شود. با پرداخت 359 ، تقریباً کل پرداخت ماهانه برای مدیر اعمال می شود.

وام های قابل تنظیم (بازو)

از آنجا که نرخ بهره در وام با نرخ قابل تنظیم به طور دائم قفل نشده است ، پرداخت ماهانه در طول عمر وام تغییر می کند. بیشتر اسلحه ها محدودیت یا کلاه هایی در مورد میزان بهره می توانند در نوسان داشته باشند ، چند بار می توان آن را تغییر داد و چقدر می تواند بالا برود. هنگامی که نرخ بالا یا پایین می رود ، وام دهنده پرداخت ماهانه شما را محاسبه می کند ، که تا زمانی که تنظیم نرخ بعدی رخ دهد ، پایدار خواهد ماند.

همانطور که با وام با نرخ ثابت ، هنگامی که وام دهنده پرداخت ماهانه شما را دریافت می کند ، بخشی را در مورد بهره و بخش دیگری برای مدیر اعمال می کند.

وام دهندگان غالباً برای چند سال اول بازوی نرخ بهره پایین تری ارائه می دهند ، که گاهی اوقات نرخ تیزر نامیده می شوند ، اما این موارد می توانند بعد از آن تغییر کنند - اغلب اوقات یک بار در سال. نرخ بهره اولیه برای یک بازو به طور قابل توجهی پایین تر از وام با نرخ ثابت است. به همین دلیل ، اگر قصد دارید فقط چند سال در خانه خود بمانید ، بازوها می توانند جذاب باشند.

اگر در حال بررسی بازوی هستید ، بدانید که چگونه نرخ بهره آن تعیین می شود. بسیاری از آنها به یک شاخص خاص مانند نرخ قبض های خزانه داری ایالات متحده ، به علاوه درصد یا حاشیه اضافی خاص گره خورده اند. همچنین ، بپرسید که چند بار نرخ بهره تنظیم می شود. به عنوان مثال ، یک بازوی پنج به یک سال به مدت پنج سال نرخ ثابت دارد. پس از آن ، نرخ بهره هر سال برای باقیمانده دوره وام تنظیم می شود.

مثال: وام مسکن 200000 دلاری با نرخ قابل تنظیم پنج تا یک ساله به مدت 30 سال (360 پرداخت ماهانه) ممکن است با نرخ بهره سالانه 4 درصد به مدت پنج سال شروع شود، پس از آن نرخ مجاز است تا 0. 25 تغییر کند.٪ هر سال. مبلغ پرداختی برای ماه های 1 تا 60 955 دلار در ماه خواهد بود. اگر 0. 25 درصد افزایش یابد، پرداخت برای ماه های 61 تا 72 980 دلار و پرداخت برای ماه های 73 تا 84 1005 دلار خواهد بود.(باز هم مالیات و بیمه در این ارقام لحاظ نشده است.)

وام مسکن فقط با بهره

گزینه سوم بسیار نادرتر وام مسکن با بهره است. این معمولاً برای خریداران خانه ثروتمند یا خریداران با درآمد نامنظم رزرو می شود.

همانطور که از نام آن پیداست، این نوع وام به شما این امکان را می دهد که برای چند سال اول فقط بهره پرداخت کنید و در نتیجه پرداخت های ماهانه کمتری را به همراه داشته باشید. اگر انتظار دارید برای مدت نسبتاً کوتاهی صاحب خانه شوید و قبل از شروع پرداخت های ماهانه بزرگتر بفروشید، ممکن است انتخاب معقولی باشد. با این حال، شما هیچ سهامی در خانه ایجاد نخواهید کرد، زیرا در مدت زمانی که فقط سود را پس می دهید، دیگر مالک آن نخواهید بود. اگر ارزش خانه شما کاهش پیدا کند، ممکن است بیشتر از ارزشش بدهکار شوید.

وام های رهنی جامبو

وام مسکن پرجمعیت معمولاً برای مبالغی بیش از حد مجاز وام است. این محدودیت در سال 2023 برای اکثر نقاط ایالات متحده 726200 دلار است که 79000 دلار نسبت به سقف 647200 دلار در سال 2022 افزایش یافته است. حداکثر محدودیت وام منطبق با سال 2023 برای مناطق پرهزینه 1, 089, 300 دلار در سال 2023 است. این 150 درصد از 726, 200 دلار و افزایش بیش از حد حداکثر 970, 800 دلار در سال 2022 است.

وام های جامبو می توانند ثابت یا قابل تنظیم باشند. نرخ بهره آنها کمی بالاتر از وام های کوچکتر از همان نوع است.

وام های جامبو فقط با بهره نیز در دسترس هستند، البته معمولا فقط برای افراد بسیار ثروتمند. ساختار آنها مشابه ARM است و دوره صرفاً بهره تا 10 سال طول می کشد. پس از آن، نرخ سالانه تعدیل می شود و پرداخت ها به سمت بازپرداخت اصل سرمایه می رود. پرداخت ها در آن نقطه می تواند به میزان قابل توجهی افزایش یابد.

حتی با وام مسکن با نرخ ثابت، پرداخت ماهیانه شما می تواند تغییر کند اگر شامل مالیات یا بیمه نیز باشد.

با گرفتن وام مسکن چه نرخ بهره ای دریافت خواهم کرد؟

نرخ بهره ای که در وام مسکن دریافت می کنید به عوامل مختلفی بستگی دارد. میانگین ملی نقطه شروعی برای وام دهندگان است و این می تواند بر اساس فضای کلی اقتصادی و نرخ های بهره تعیین شده توسط فدرال رزرو به طور چشمگیری تغییر کند.

از آنجا ، وام دهندگان نرخ بهره شما را بر اساس وضعیت مالی شخصی شما ، از جمله نمره اعتباری شما ، هر بدهی دیگری که دارید و احتمال پیش فرض در وام را محاسبه می کنند. وام دهنده کمتر خطرناک فکر می کند وام خود را وام می دهد ، نرخ بهره شما پایین تر خواهد بود.

چرا حتی اگر نرخ بهره من ثابت باشد ، پرداخت وام ماهانه من تغییر می کند؟

وام دهنده شما ممکن است نیاز داشته باشد که به عنوان بخشی از پرداخت وام مسکن خود ، مالیات و بیمه املاک و مستغلات خود را بپردازید. این پول به یک حساب سپرده می رود و وام دهنده شما قبض ها را به محض موعد مقرر پرداخت می کند. این هزینه ها ثابت نیستند و با گذشت زمان می توانند افزایش یابد ، که می تواند باعث افزایش پرداخت ماهانه شما شود.

چرا بهتر است نرخ بهره پایین تر در وام خود را داشته باشم؟

بهره وام مسکن پول اضافی است که شما در بالای پولی که برای خرید خانه خود وام گرفته اید به وام دهنده خود پرداخت می کنید. بهره به عنوان درصدی از مدیر یا مبلغی که وام گرفته اید متهم می شود و در اصل هزینه ای است که برای وام گرفتن پول در وام خود پرداخت می کنید. هرچه نرخ بهره شما پایین بیاید ، علاقه کمتری به مرور زمان پرداخت می کنید و هرچه وام گرفتن پول در وام خود ارزان تر باشد.

خط پایین

هنگامی که وام دارید ، به عنوان درصدی از اصلی که هنوز به وام دهنده خود بازپرداخت نکرده اید ، به شما علاقه دارند. این بهره هزینه وام گرفتن پول برای وام است. مبلغ وام را که هنوز به وام دهنده خود بازپرداخت نکرده اید ، پرداخت کنید.

دو نوع وام اصلی وجود دارد: نرخ ثابت ، به این معنی که نرخ بهره یکسان است و نرخ قابل تنظیم است ، این بدان معنی است که نرخ بهره با گذشت زمان تغییر می کند. با گذشت زمان ، میزان بهره مورد نیاز برای بازپرداخت هر ماه کاهش می یابد و بیشتر پرداخت وام شما به سمت پرداخت اصلی می رود. نرخ بهره ای که می گیرید به ترکیبی از نرخ بهره تعیین شده توسط فدرال رزرو و امور مالی شخصی شما بستگی دارد.