چگونه ابرثروتمندان خانه های خود را می خرند

ما هر روز صبح یک ایمیل myFT Daily Digest برای شما ارسال می کنیم که آخرین اخبار دارایی Prime را جمع آوری می کند.

در اوایل سال جاری، پل ولش، کارگزار وام مسکن، تامین مالی یک مشتری سنگاپوری را که در حال خرید خانه در لندن به قیمت 7 میلیون پوند بود، ترتیب داد - و هیچ پولی به عنوان سپرده گذاشت.

ولش که largemortgageloans. com را اداره می کند و وام مسکن را با نرخ بهره 1 درصد تنظیم می کند، می گوید: «ما از دارایی های موجود مانند سهام فردی علاوه بر خود ملک استفاده کردیم.

برای سال ها، ابرثروتمندان، با توصیه مجموعه ای از وکلا، حسابداران و بانکداران، وام های رهنی که اغلب به ۱۰۰ درصد ارزش ملک می رسد در گران ترین خانه های جهان گرفته اند. اکثر وام ها فقط با بهره هستند. اکثر آنها هرگز پرداخت نمی شوند مگر اینکه خانه فروخته شود. به طور فزاینده ای، هنگامی که خانه به ارث می رسد، نسل بعدی وام مشابهی دریافت خواهد کرد. پول پس انداز شده را می توان در سرتاسر جهان در جست وجوی بهترین معامله مالیاتی و بزرگترین سود سرمایه گذاری جابجا کرد.

با درآمد خالص سالانه بیش از 300000 پوند یا دارایی خالص بیش از 3 میلیون پوند، مشتریان Welch از گستره وسیع تری از گزینه ها نسبت به سایر مشتریان وام مسکن بریتانیا برخوردار هستند. قرض گرفتن پول - و خرید در لندن - مزایایی به همراه دارد. بسیاری از آنها ساکنان غیر دم (RND) هستند، به این معنی که در بریتانیا زندگی می کنند اما اقامتگاه خود را در جای دیگری اعلام می کنند، بنابراین تا زمانی که آن را وارد نکنند، بر پولی که در خارج از کشور به دست می آورند، مالیاتی دریافت نمی کنند.

مارک دیویس، مشاور مالیاتی لندن برای ابرثروتمندان - که اکثر آنها غیرخانگی هستند - می گوید: «این کار بیهوده ای است.«[قرض گرفتن] به این معنی است که پول شما در دو مکان مختلف برای تولید ثروت کار می کند. شما صاحب خانه در لندن هستید [که ممکن است ارزش آن افزایش یابد] و همچنین پول را در خارج از کشور سرمایه گذاری می کنید.

برای یک فرد فوق ثروتمند، ارزش ترکیبی چند وام مسکن می تواند به صدها میلیون برسد و بانک های خصوصی بین المللی معمولاً این پول را وام می دهند. اغلب آنها سریعتر از یک بانک مرکزی وام را تسویه می کنند و به مشتریان کمک می کنند تا یک معامله را انجام دهند.

رودی بولتون، بانکدار خصوصی دویچه بانک در لندن می گوید: «اگر چیزی را که دوست دارید پیدا کنید، ممکن است بخواهید آن را با عجله بخرید، چه در جنوب فرانسه، دریای کارائیب یا میامی باشد.

این یک کار بیهوده است. وام گرفتن به این معنی است که شما صاحب خانه در لندن هستید و همچنین پول را در خارج از کشور سرمایه گذاری می کنید

کسانی که امور مالی خانه را ارائه می دهند ، یا آن را ترتیب می دهند ، مشتری های بالقوه را در نمایشگاه های تجاری دنبال می کنند ، جایی که فروشگاه بسیار ثروتمند برای سوپریاک ها یا جت های خصوصی یا رویدادهایی که از سرگرمی های خود لذت می برند. Welch ، که همچنین برای خرید قایق بادبانی و جت ، امور مالی را ترتیب می دهد ، از طریق دادن پارچه های تمیز کننده عینک آفتابی مارک دار از غرفه خود در نمایشگاه قایق بادبانی موناکو 500 میلیون پوند دریافت کرده است.

او همچنین به طور منظم در کنوانسیون و نمایشگاه حمل و نقل هوایی تجاری اروپا ژنو است. رویدادهای کلاسیک و سوپراسپرت مانند Privé سالن انگلستان در کاخ Blenheim و The Goodwood Revival نیز زمینه های مختلفی در اختلاط دارند ، همانطور که دسترسی VIP Club Paddock در مسابقات فرمول 1 جهان است.

بانک های خصوصی ممکن است میزبان رویدادهایی در مجمع جهانی اقتصاد در داووس باشند و مشتری های فعلی و آینده نگر را با سخنرانان مشهور فریب دهند. سرمایه داران اطمینان می دهند که مشاوران را به عنوان وکلای فوق العاده-از جمله وکلا ، حسابداران و مشاوران مالیاتی-به روز با آنچه می توانند ارائه دهند ، نگه می دارند. کارکنان این افراد بسیار غنی از کنوانسیون های Net Worth Net Worth بازدید می کنند تا خدمات ارائه شده را ارائه دهند.

دیویس می گوید: "و مردم صحبت می کنند.""یک میلیاردر ممکن است دیگری را معرفی کند:" این بچه ها خوب هستند [برای تنظیم وام] ، آنها را امتحان کنید ".‘اعتبار سوئیس برای این کار خارق العاده بود. من از UB برای آن استفاده کردم و همه آنها درست بودند. "

وام های وام برای افراد ثروتمند به طور معمول هزینه های بیشتری را برای مشتری برای مشتریان عادی هزینه می کند-تا حدودی به این دلیل که درآمد آنها به ندرت از منابع معمولی مانند حقوق و دستمزد است ، بنابراین وقت و تلاش خود را برای فاتوم انجام دهید. اما اگر آنها تجارت پر سود را در این خط جاسوسی کنند - مانند مدیریت سهام و اوراق بهادار اوراق بهادار یا فروش سهام جدید سهام جدید به عنوان بخشی از پیشنهادات عمومی اولیه - ممکن است بانکداران آنها را با قیمت های حذفی ارائه دهند.

بولتون می گوید: "وام اغلب می تواند یک درب باز باشد."

یک بانکدار خصوصی در دفتر موناکو یک بانک بزرگ جهانی ، که خواست نامش را نداشته باشد ، می گوید اگر این امر از درآمد سایر خدمات بیشتر باشد ، پول را با ضرر وام می دهد. به تازگی او به دنبال فریب مشتری به ارزش 3 میلیارد دلار از یک بانک رقیب بود و وام با خرید خانه 60 میلیون یورویی را با نرخ بسیار کم به وی ارائه داد که می دانست این بخش توسط بخش وام خود رد می شود. چشم انداز هنوز امتناع ورزید زیرا - بانکدار معتقد است - شرایط بانک موجود بهتر بود.

در اوایل سال جاری ، ولچ وام 45 میلیون پوندی از یک بانک خصوصی را در خانه 50 میلیون پوندی لندن برای مشتری تأمین کرد."در روز اول هیچ چیز جز توافق آقایان وجود نداشت که آنها رابطه گسترده تری برقرار کنند. در صورت تمایل مشتری ، بانک ها هر کاری را که می خواهند انجام دهند. "

ملیسا کوهن ، کارگزار تخصصی وام مسکن ایالات متحده که نیویورک ، فلوریدا و همپتون برای وام ویلیام راویس را پوشش می دهد ، امسال مبلغ 400 میلیون دلار وام خانگی را برای مبلغ بین 3 تا 19 میلیون دلار ترتیب داده است. او می گوید نرخ های معمولی برای اینها-که بیشتر آنها فقط با ارزش 30 ساله علاقه دارند-اکنون بین 2. 5 تا 2. 9 درصد است. به تازگی ، کاهش نرخ بهره باعث شده است که مشتریان وی باعث افزایش میزان استقراض در خانه های خود شوند و سهام خود را برای سرمایه گذاری در مشاغل خود یا بورس سهام آزاد کنند ، جایی که آنها معتقدند بازدهی دریافت می کنند که بالاتر از هزینه وام ها باشد.

وی گفت: "در ابتدای سال 2020 ، هنگامی که نرخ ها 3. 5 درصد یا 3. 75 درصد بود ، موکلان من [وام] 50 درصد تا 75 درصد وام را به ارزش خود وام می دهند. اکنون ، همه می خواهند به همان اندازه که می توانند بدست آورند. نگرش این است: چرا اگر شما این کار را نکنید ، شما و شما گنگ نیستید. "

بانکداران خصوصی می گویند که در حالی که بیشتر مشتری ها هنوز از وام های نرخ متغیر حمایت می کنند ، تعداد فزاینده ای در انتظار افزایش نرخ بهره در آینده در نظر می گیرند.

همه به همان اندازه LTV می خواهند که بتوانند بدست آورند. نگرش این است: چرا شما نمی خواهید ، و اگر اینطور نیستید گنگ هستید

در حال حاضر چندین بانک خیابانی در انگلستان وام های حداکثر 10 میلیون پوند وام می دهند - Natwest در اواخر ماه اکتبر بهترین نرخ در این سطح بود - اما وام گیرندگان باید بتوانند درآمد تاریخی روشنی را نشان دهند تا نشان دهند که می توانند بازپرداخت را تحمل کنند.

ولچ می گوید: "بانک های خیابانی بالا معیارهایی هستند - آنها کمترین نرخ و هزینه را دارند اما هیچ مذاکره ای در مورد شرایط و انعطاف پذیری پایین ندارند."

این به عنوان مثال ، یک مدیر صندوق پرچین با حقوق منظم و سابقه مشخص از پاداش های سالانه ، همه افراد ثروتمند را رد نمی کند. اما غالباً درآمدهای غیر متعارف آنها می بینند که توسط وام دهندگان اصلی ، معیارهای مقرون به صرفه که آنها نتوانسته اند برآورده شوند ، آنها را به سمت بانکهای خصوصی سوق می دهد.

وی گفت: "آنها ممکن است ثروتمند دارایی باشند ، اما آنها فقط به عنوان درآمد لازم برای زندگی خود را می گیرند. بانک های خصوصی بیشتر به تصویر بزرگتر نگاه می کنند ، مانند سود حفظ شده در یک تجارت ، سرمایه گذاری در سهام خصوصی ، یک سبد سهام یا هنرهای زیبا. "بنابراین ، برای بسیاری از مشتریان خود ، کوهن به بانکهای محلی کوچکتر ، آنهایی که در پس انداز و وام تخصص دارند یا اتحادیه های اعتباری (سازمان های غیر انتفاعی متعلق به کسانی که از خدمات خود استفاده می کنند) می رود.

"[این مسیر] برای افرادی است که می توانند 90 درصد از دستورالعمل های وام دهندگان را انجام دهند اما استثنائی دارند-شاید یک بانکدار که درآمد آن در سال گذشته به صورت نمایی رشد کرده است ، بنابراین میانگین درآمد دو ساله آنها این را منعکس نمی کند. یا آنها می خواهند خانه خود را از طریق یک شرکت LLC [با مسئولیت محدود] صاحب خانه کنند - شاید یک مشهور باشد که می خواهد هویت خود را خصوصی نگه دارد. "

به عنوان مثال ، برای درآمد کمتر معمولی-به عنوان مثال ، بنیانگذار یک استارت آپ که سال گذشته ضرر را نشان داد اما اکنون 100000 دلار در ماه درآمد دارد ، او می گوید-او وام دهندگان غیر بانکی مانند Sprout و Lendsure را امتحان می کند.

در ایالات متحده ، حتی اگر COVID نرخ وام را کاهش دهد ، همچنین شرایط Cohn را می تواند مشتری در وام ها را تضعیف کند: نسبت های LTV و حداکثر مبلغ وام کاهش یافته و مشتری ها با برخی از محدودیت ها هنوز به نمرات اعتباری بهتری احتیاج داشتند.

مزایای مالیاتی دقیق مرتبط با وام گرفتن پول برای خرید خانه های گران قیمت از کشور به کشور دیگر متفاوت است. در فرانسه و انگلیس ، خرید خانه هایی با پول وام گرفته شده ، ارزش خانه مشمول مالیات بر ارث را کاهش می دهد. و بخش وام گرفته شده از ارزش یک خانه از مالیات ثروت فرانسه معاف است. این بانکدار موناکو می گوید: "در آنجا ، به وکلای خود به مشتریان توصیه می شود که خانه ها را کاملاً با پول وام گرفته شده خریداری کنند."

در ایالات متحده ، مالیات دهندگان می توانند از صورتحساب مالیات فدرال خود ، سود پرداخت شده در 750،000 دلار اول ، تا دو ملک را کسر کنند. اگر وام قبل از 15 دسامبر 2017 خارج شود ، این مبلغ به 1 میلیون دلار افزایش می یابد. ساکنان انگلستان ، از جمله غیرقانونی ساکن ، از مالیات بر سود سرمایه پرداخت شده در خانه اصلی خود در انگلستان هنگام فروش آن معاف هستند.

علاوه بر مزایای مالیاتی پایه گذاری در انگلستان ، چشم انداز افزایش قیمت خانه بخشی از جذابیت خرید خانه برای مشتریان دیویس است. استیو گودریچ ، رئیس تحقیقات و تحقیقات در مورد شفافیت بین المللی انگلستان ، می گوید که همین ویژگی برای جنایتکاران ، که از طریق شرکت ها برای پنهان کردن هویت خود از خانه ها خریداری می کنند ، درخواست می کند.

حداکثر وام وام مسکن 10 میلیون پوند در دسترس از چندین بانک خیابانی در انگلستان

وی گفت: "ملک انگلیس یک محیط سرمایه گذاری جذاب را برای کسانی که به دنبال نجات مالیات یا پناهگاه امن برای ثروت مظنون هستند فراهم می کند. در حال حاضر ، مخفی کردن چه کسی کنترل دارایی های مسکونی قابل توجهی را در پشت ساختارهای شرکت های مات ، که اغلب در یکی از مراکز مالی مخفی دریایی انگلیس ثبت شده است ، بسیار آسان است. "

نرخ بهره کم رکورد و ارزش بالای خانه های متعلق به Baby Boomers به این معنی است که فوق العاده ثروتمند تنها کسانی نیستند که به دنبال حداکثر وام گرفتن در خانه خود هستند وقتی که توانایی این کار را ندارند.

تعداد فزاینده ای از صاحبان خانه های دارای سهام قدیمی در انگلستان وام برای تکمیل درآمد بازنشستگی ، سپرده های هدیه به اعضای خانواده یا خرید خانه های دوم دریافت می کنند. وام به بیش از 55s به سرعت در حال رشد است ، با افزایش وام های آزادسازی سهام ، جایی که وام مسکن تاریخ پایان ندارد و معمولاً هنگام مرگ وام گیرنده و خانه فروخته می شود.

در سه ماه تا دسامبر 2019 ، 12. 520 وام آزاد شده در سهام جدید با بیش از 55 سال ، از 6،130 در مدت مشابه سال 2014 گرفته شده است.

همانطور که در مورد RNDS ، بخشی از درخواست تجدیدنظر برای این گروه مزیت مالیاتی است ، زیرا ارزش وام گرفته شده از یک خانه از مالیات ارث 40 درصدی که در املاک انگلستان بالاتر از 325،000 پوند است معاف است.

"برای نسل والدین یا مادربزرگ و مادربزرگ ما اگر در زندگی بعدی وام مسکن داشتید ، از شما ننگ شده اید - این یک پیروزی بود که آن را پرداخت کردید. اکنون مردم متوجه می شوند که شما ممکن است بدهی های گسترده مالیاتی وراثت ایجاد کنید. "

وی می گوید نرخ بهره معمولی در وام های آزادسازی سهام در حال حاضر بین 2 تا 3 درصد است ، در مقایسه با 5 درصد تا 7 درصد از پنج سال پیش ، در حالی که بسیاری از بانک ها هزینه های کمتری برای بازپرداخت زودهنگام و امکان پرداخت بهره در طول آن ارائه می دهندزندگی وام مسکن به جای اینکه آن را مجتمع داشته باشد.

پنج سال پیش ، یکی از 20 نفر از وام های هریس ترتیب داده شده برای وام گیرندگان قدیمی تر که به دنبال آزادی سهام بودند. اکنون این نسبت یکی از پنج است ، با "انتخاب گسترده" در مشتری های بالای 70 سال. اما با اکثریت که به دنبال وام بین 200،000 تا 1. 5 میلیون پوند هستند ، بعید است که هریس را برای تجارت در قایق بادبانی موناکو مشاهده کنید. نشان دادن

ftproperty را در توییتر یا ft_houseandhome در اینستاگرام دنبال کنید تا در مورد آخرین داستانهای ما اطلاعات کسب کنید