املاک و مستغلات چند خانواده تجاری - ریسک قابل توجهی کمتر از بازار سهام

گفتن اینکه مالکیت مستقیم در املاک و مستغلات چند خانواده تجاری با کیفیت بالا خطر کمتری نسبت به بورس دارد ، مانند این است که بگوییم کلم بروکلی برای شما بهتر از Twinkies است یا آب برای شما بهتر از سودا است. این فقط ... شواهد روشن است.

البته هیچ چیز به عنوان یک سرمایه گذاری بدون ریسک وجود ندارد. همه سرمایه گذاری ها خطرات دارند. با این حال ، آنها همان خطر را ندارند. بنابراین ، به حداقل رساندن ریسک بخش مهمی از به حداکثر رساندن پاداش است.

وقتی صحبت از سرمایه گذاری پول شما می شود ، فکر می کنم اولویت شماره یک شما باید از حمایت اصلی باشد. این برای من و برای وارن بافت نیز هست. در حقیقت ، قاعده شماره یک وی برای سرمایه گذاری ، "پول خود را از دست ندهید."قانون دوم وی ، "قانون شماره یک را فراموش نکنید."

من مطمئن هستم که شما همچنین دوست دارید آن اصلی را رشد دهید ، جریان های پایدار از درآمد منفعل ایجاد کنید ، بار مالیاتی خود را کاهش دهید ، از تورم جلو بمانید و بسیاری از اولویت های دیگر هنگام تصمیم گیری برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات چند خانواده تجاری بازی می کنند. با این وجود ، کاهش خطر شما ، a. k. a. حفاظت اصلی ، از اهمیت بالایی برخوردار است.

با این گفته ، بیایید به واقعیت ها نگاه کنیم.

مجله Street در سال 2016 اعلام کرد که مالکیت مستقیم املاک و مستغلات "بهترین کلاس دارایی در طی 20 سال گذشته" بود.

آنها نتیجه گیری خود را بر روی نمودار فوق پایه گذاری کردند که بازده برتر را در مقایسه با بازار سهام با ریسک 3 برابر تا 4 برابر نشان می دهد. مشخص است که چرا آنها چنین ادعایی را مطرح می کنند. از این گذشته ، حقایق واقعیت ها هستند.

نکته جالب این است که مجله خیابان انتشار جیم کرامر است. شما آن مرد را در پول دیوانه CNBC می شناسید. او یک مرد بورس است ... درست است؟من حدس می زنم حتی بچه های بازار سهام نمی توانند واقعیت ها را انکار کنند.

بنابراین در مورد املاک و مستغلات چند خانواده تجاری که به آن اجازه می دهد خطر قابل توجهی کمتر از بازار سهام داشته باشد ، چیست؟

اول ، این یک سرمایه گذاری در نیاز اساسی پناهگاه است. بر خلاف محصولات تجاری که ماندگاری مفیدی دارند اما در نهایت جایگزین می شوند ، ساختمانهای آپارتمانی به جایی نمی روند. بشر همیشه به پشت بام خود نیاز دارد و همیشه به پشت سر خود نیاز دارد.

علاوه بر این ، به این فکر کنید که چه کسی در حال حاضر در املاک و مستغلات چند خانواده تجاری سرمایه گذاری کرده است و چقدر دقت و کاهش ریسک انجام داده اند تا تعیین کنند که سرمایه گذاری در آپارتمان ها برای آنها مناسب است.

به عنوان مثال ، AAA شرکت های بیمه عمر بخش قابل توجهی از نمونه کارها خود را در املاک و مستغلات چند خانواده تجاری هم در بدهی و هم در طرف سهام دارند. اینها برخی از محافظه کارانه ترین سرمایه گذاران جهان هستند. آنها می خواهند پول خود را رشد دهند ، اما آنها کاملاً باید با احتیاط این کار را انجام دهند زیرا مزایای تضمین شده ای را برای پرداخت هزینه دارند.

علاوه بر این ، وام دهندگان تجاری تاکنون بزرگترین سرمایه گذاران در آپارتمان ها هستند. آنها این کار را از طرف بدهی انجام می دهند و بسیار معمولی است که آنها را از 70 ٪ -75 ٪ از پول برای خرید این املاک پیدا کنید. آنها مدتها قبل از اینکه پول خود را در این معامله قرار دهند ، کیفیت بازار ، زیررو و اپراتور را تحقیق می کنند.

کسب املاک و مستغلات خصوصی و مدیران دارایی با سابقه موفقیت (مانند 37 املاک موازی) می توانند با این بانک ها وضعیت ترجیحی کسب کنند. تجربه و تخصص ما موقعیت منحصر به فردی را برای ما فراهم می کند که بتوانیم وام را به طور سریع تضمین کنیم.

بنابراین اگر ما می خواستیم این بانک 14 میلیون دلار در یک ساختمان آپارتمان 20 میلیون دلاری سرمایه گذاری کند ، آنها خوشحال می شوند که هر روز با ما در این معامله سرمایه گذاری کنند تا زمانی که این ملک استانداردهای زیرنویس خود را رعایت کند و در یک بازار تصویب شده باشد.

در حقیقت ، آنها نه تنها این کار را می کردند ، بلکه بدهی های غیرقانونی را نیز به ما می دادند. این بدان معناست که ، این حق دارند که در صورت عدم انجام این ملک ، پس از صاحبان و مدیران ، ضرر و زیان خود را بازیابی کنند. چرا آنها این کار را انجام می دهند؟آنها این کار را به دلیل مشخصات ایمنی این کلاس دارایی انجام می دهند.

من هرگز نتوانستم وارد یک بانک شوم و از آنها بخواهم که 14 میلیون دلار برای خرید سهام 20 میلیون دلاری به من بپردازند. آنها مرا از ساختمان می خندیدند. بازار سهام بسیار خطرناک است.

سرانجام ، هنگام بحث در مورد موضوع خطر ، نسبت شارپ (بازده تنظیم شده با ریسک) ناگزیر می شود. نسبت شارپ یک اقدام اقتصادی است که به بازده تعدیل ریسک یک سرمایه گذاری می پردازد. هرچه نسبت شارپ بالاتر باشد ، بازده بهتر است و خطر آن نیز کمتر است.

در طی هر دوره طولانی مدت ، چند خانواده تجاری بهترین نسبت شارپ از هر کلاس دارایی املاک و مستغلات دیگر را دارد. همانطور که در نمودار فوق مشاهده می شود ، در بیست سال گذشته سهام و بازارهای اوراق قرضه را نیز ضرب می کند.

به همین ترتیب ، املاک و مستغلات چند خانواده ای تأثیر تثبیت کننده ای بر روی اوراق بهادار سنگین کاغذ دارد. تأثیر افزودن املاک و مستغلات تجاری را در طی یک دوره 20 ساله به سهام 50 ٪ ، 40 ٪ اوراق قرضه و 10 ٪ نمونه کارها T-Bill (نمونه کارها A) در نظر بگیرید:

همانطور که مشاهده می کنید ، هنگامی که این نمونه کارها به املاک و مستغلات تجاری متنوع می شوند (10 ٪ در نمونه کارها B) به بازده بهتری می رسد و نمونه کارها را تثبیت می کند (با کاهش انحراف استاندارد بازده و افزایش نسبت سهم). افزایش نسبت املاک و مستغلات تجاری بیشتر (20 ٪ در نمونه کارها C) بازده و ثبات را حتی بیشتر می کند.

بنابراین ، بله ، املاک و مستغلات چند خانواده تجاری نسبت به بازار سهام خطر کمتری دارند. برای نقل قول J. P. Morgan Management Asset:

"... واقعیت این است که اوراق بهادار سرمایه گذاری با تمرکز بر" دو سنتی بزرگ "، اوراق قرضه و سهام ، سرمایه گذاران را وادار می کند تا به مصالحه برآیند - یا با قربانی بازده برای نوسانات پایین تر یا افزایش بازده با هزینه بالاتر. املاک و مستغلات ممکن است راهی برای خروج ارائه دهد. به همین دلیل ما معتقدیم که املاک و مستغلات به طور فزاینده ای مشاهده می شود ، نه به عنوان یک گزینه جایگزین بلکه به عنوان یک مؤلفه اساسی نمونه کارها. "

من نمی توانم بیشتر موافقم. آیا در این مؤلفه نمونه کارها اساسی متنوع شده اید؟اگر به دنبال سرمایه گذاری با مشخصات ریسک پایین تر هستید ، از نظر تاریخی بازده بالایی که با بازار سهام ارتباط ندارد ، ممکن است املاک و مستغلات چند خانواده تجاری برای شما مناسب باشد.